Używany budynek jako siedziba oddziału
Firmy z Mazowsza, które szukają siedziby dla oddziału w innym regionie, często wybierają gotowy budynek do kupienia lub wynajęcia zamiast budowy od podstaw. Tekst opisuje, co inwestor sprawdza w instalacjach grzewczych i sanitarnych takiego budynku przed podpisaniem umowy i jakie pytania zadać właścicielowi.
Oględziny budynku zwykle skupiają się na powierzchni, dojeździe i stanie dachu. Instalacje schowane w ścianach i kotłowni łatwo pominąć, a ich naprawa po przejęciu obiektu może opóźnić otwarcie oddziału.
Pytania do właściciela przed oględzinami
- Jakie jest źródło ciepła, z którego roku i kiedy przeszło ostatni przegląd?
- Czy budynek jest podłączony do sieci gazowej, wodociągowej i kanalizacyjnej?
- Jakie były koszty ogrzewania w ostatnim sezonie i czy są na to rachunki?
- Czy w ostatnich latach były awarie instalacji, zalania albo wymiany rur?
- Czy istnieje dokumentacja powykonawcza instalacji?
Odpowiedzi na piśmie ułatwiają rozmowę z instalatorem, który później obejrzy budynek, i pokazują, które informacje trzeba sprawdzić samodzielnie.
Źródło ciepła i jego dokumenty
Właściciel powinien pokazać książkę serwisową kotła albo protokoły przeglądów. Brak tych dokumentów nie przesądza o złym stanie urządzenia, ale oznacza, że inwestor powinien zamówić własny przegląd przed podpisaniem umowy.
Przy starszych kotłach na paliwo stałe trzeba sprawdzić, czy urządzenie spełnia wymagania lokalnej uchwały antysmogowej. Takie uchwały przyjmują sejmiki województw, więc przepisy w Wielkopolsce mogą różnić się od tych, które firma zna z Mazowsza. Informację najlepiej uzyskać w urzędzie gminy lub urzędzie marszałkowskim.
Instalacja grzewcza w pomieszczeniach
Podczas oględzin dobrze jest włączyć ogrzewanie i sprawdzić, czy wszystkie grzejniki się nagrzewają. Zimne grzejniki przy pracującym kotle mogą oznaczać zapowietrzenie, zamknięte zawory albo zanieczyszczoną instalację. Ślady wilgoci pod grzejnikami i przy rurach wskazują na nieszczelności.
Jeśli budynek ma zmienić przeznaczenie, na przykład z magazynu na biuro z zapleczem socjalnym, istniejąca instalacja może nie wystarczyć. Wtedy przed zakupem inwestor może poprosić wykonawcę o ocenę, czy instalację da się rozbudować, czy trzeba wykonać nową. Szerzej o tym, jak zaplanować instalacje grzewcze i sanitarne w nowym oddziale, piszemy w osobnym artykule.
Woda i kanalizacja
Inwestor powinien wiedzieć, czy budynek korzysta z sieci, czy ze studni i zbiornika na ścieki. Od tego zależą koszty eksploatacji i obowiązki właściciela. Podczas oględzin można obejrzeć łazienki i toalety: odpływy, które wolno spływają, oraz zapach kanalizacji w pomieszczeniach to sygnały do sprawdzenia przez fachowca.
Przy twardej wodzie na armaturze i w zasobniku ciepłej wody odkłada się kamień. Jeśli w budynku nie ma zmiękczacza, a oddział będzie miał natryski lub kuchnię, jego montaż można od razu dopisać do planu prac.
Najem a zakup
Przy najmie podział obowiązków między właściciela a najemcę zapisuje się w umowie. Trzeba ustalić, kto płaci za przeglądy kotła, kto za naprawy instalacji i kto decyduje o wymianie źródła ciepła. Przy zakupie wszystkie te koszty przechodzą na nowego właściciela.
Kto powinien obejrzeć budynek
Osoba z centrali w Warszawie rzadko ma wiedzę instalacyjną. Dlatego przed podpisaniem umowy dobrze jest zamówić oględziny u lokalnego instalatora, który oceni stan kotłowni, grzejników i instalacji wodnej oraz wskaże prace konieczne przed otwarciem oddziału. Przegląd przed zakupem zwykle kosztuje mniej niż naprawy wykryte po przeprowadzce.
