Lokal w nowym budynku a własny projekt wnętrza
Część firm z północnej części Mazowsza szuka siedziby w nowych budynkach biurowo-usługowych w gminach graniczących z Warszawą, takich jak Łomianki czy Marki. Tekst pokazuje, co przedsiębiorca powinien ustalić z deweloperem, zanim zleci projekt aranżacji, żeby uniknąć przeróbek po przekazaniu lokalu.
W nowym budynku lokale użytkowe przekazuje się zwykle w stanie, który pozwala urządzić je pod konkretną działalność: biuro, gabinet, salon usługowy czy showroom. To duża zaleta, bo przestrzeń nie musi być dopasowywana do układu poprzedniego najemcy. Wymaga jednak decyzji podjętych wcześniej niż przy wynajmie gotowego biura.
Na jakim etapie zacząć rozmowy z deweloperem
Najwięcej da się zmienić, gdy budynek jest jeszcze w budowie. Na tym etapie deweloper może uwzględnić dodatkowe podejście wodne pod kuchnię pracowniczą, inne położenie ścianek działowych albo większą liczbę gniazd w podłodze. Po zakończeniu prac instalacyjnych te same zmiany oznaczają kucie ścian i posadzek po stronie firmy.
Dlatego przedsiębiorca, który rozważa lokal w nowej inwestycji, powinien poprosić o rzut kondygnacji i opis standardu technicznego przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej. Przykładem takiej oferty w regionie jest budynek biurowo-usługowy w Łomiankach, w którym przestrzeń można zaaranżować według własnego projektu.
Instalacje, które ustala się przed aranżacją
Projektant wnętrz potrzebuje od firmy listy wymagań technicznych. Bez niej przygotuje układ, który dobrze wygląda na wizualizacji, ale nie odpowiada sposobowi pracy. Lista powinna obejmować:
- liczbę stanowisk pracy i ich zasilanie, w tym punkty na drukarki i serwer,
- doprowadzenie wody do kuchni, toalet dla klientów lub zaplecza usługowego,
- wentylację i klimatyzację, zwłaszcza w salach spotkań i pomieszczeniach bez okien.
Osobną kwestią jest łącze internetowe. Firma powinna zapytać, którzy operatorzy mają lub będą mieli doprowadzone przyłącza do budynku, bo od tego zależy możliwość uruchomienia działalności w dniu przeprowadzki.
Dostępność dla klientów i pracowników
Lokal na parterze z wejściem od ulicy sprawdza się przy działalności, do której klienci przychodzą bez umówienia. Biura obsługujące klientów rzadziej mogą zajmować wyższe kondygnacje. W obu przypadkach trzeba sprawdzić dostęp do windy, szerokość drzwi i możliwość wejścia osoby na wózku.
| Rodzaj działalności | Co sprawdzić w budynku |
|---|---|
| Usługi dla klientów indywidualnych | wejście od ulicy, witryna, miejsca postojowe dla klientów |
| Biuro z kilkoma stanowiskami | światło dzienne, akustyka ścian, garaż dla pracowników |
| Gabinet lub pracownia | woda w lokalu, wentylacja, odrębne zaplecze |
W gminach podwarszawskich wielu pracowników dojeżdża samochodem, więc miejsca w garażu podziemnym lub na parterze budynku często decydują o wyborze lokalu bardziej niż sam metraż.
Koszty utrzymania po przekazaniu lokalu
Przy porównywaniu lokali przedsiębiorcy często patrzą głównie na cenę zakupu albo stawkę najmu. Tymczasem w budżecie siedziby znaczącą pozycją są opłaty bieżące: zaliczki na utrzymanie części wspólnych, ogrzewanie, energia elektryczna, wywóz odpadów i ochrona budynku. Warto poprosić dewelopera o informację, jak będą naliczane te opłaty i kto będzie zarządzał nieruchomością po jej oddaniu.
Na wysokość rachunków wpływają rozwiązania techniczne budynku. Dobra izolacja ścian, okna trzyszybowe czy instalacja fotowoltaiczna na dachu ograniczają zużycie energii, co przy działalności prowadzonej przez wiele lat ma większe znaczenie niż jednorazowa różnica w cenie lokalu.
Dokumenty i ustalenia na piśmie
Każde odstępstwo od standardu, na które deweloper się zgodzi, powinno trafić do umowy lub jej załącznika. Dotyczy to zmian w ściankach, dodatkowych instalacji oraz terminu, w którym firma może wejść do lokalu z własną ekipą wykończeniową. Przedsiębiorca powinien też znać zasady obowiązujące w budynku: godziny prowadzenia prac remontowych, sposób oznakowania lokalu na elewacji i dostęp do części wspólnych.
Przy wyborze sprzedającego firmy z regionu zwracają uwagę na jego dotychczasowe realizacje w okolicy. Deweloper z Łomianek, który od lat buduje w tej samej gminie, zna lokalne warunki zabudowy i może wskazać zakończone budynki do obejrzenia.
Kolejność działań przy urządzaniu siedziby
Najmniej przeróbek wymaga układ prac, w którym każdy etap korzysta z ustaleń poprzedniego. Najpierw firma spisuje wymagania techniczne, potem uzgadnia z deweloperem zmiany możliwe w trakcie budowy, następnie zleca projekt aranżacji, a na końcu wybiera wykonawcę wykończenia i zamawia meble. Odwrócenie tej kolejności, na przykład zakup mebli przed ustaleniem położenia gniazd, zwykle kończy się dodatkowymi kosztami.
Najczęstsze pytania
Czy można zmienić układ ścian w lokalu użytkowym?
Ścianki działowe zwykle można ustawić według projektu firmy. Ściany nośne i konstrukcja budynku pozostają bez zmian, dlatego projekt aranżacji warto skonsultować z deweloperem.
Kiedy zlecić projekt wnętrza?
Najlepiej po otrzymaniu rzutu lokalu i opisu standardu, ale przed zakończeniem prac instalacyjnych w budynku. Wtedy projektant może jeszcze wpłynąć na położenie przyłączy.
Czy lokal w gminie pod Warszawą nadaje się na siedzibę firmy obsługującej klientów ze stolicy?
Tak, jeśli dojazd z Warszawy jest prosty, a przy budynku są miejsca postojowe. Dla klientów z północnych dzielnic miasta taki adres bywa łatwiej dostępny niż biuro w centrum.
