Jak ocenić windę w budynku, który firma chce kupić lub wynająć?
Firmy z Warszawy i Mazowsza, które przenoszą się do większego biura, hali lub budynku usługowego, przejmują razem z nim dźwig i wszystkie wydatki z nim związane. W tekście opisujemy, co sprawdzić przed podpisaniem umowy, żeby koszt windy był znany przed transakcją, a nie po pierwszej awarii.
Na rynku warszawskim i w miejscowościach wokół stolicy w obrocie jest wiele budynków sprzed kilkunastu lub kilkudziesięciu lat: dawne biurowce, przebudowane kamienice, obiekty magazynowo-biurowe przy głównych trasach wylotowych. Część z nich ma dźwigi, które były wielokrotnie naprawiane, ale nie przeszły modernizacji sterowania. Przy ocenie takiego budynku stan windy wpływa na budżet pierwszych lat równie mocno jak dach czy instalacja grzewcza.
Dokumenty, o które prosi kupujący lub najemca
Pierwszym krokiem jest przegląd dokumentów. Sprzedający albo wynajmujący powinien udostępnić księgę rewizyjną dźwigu z wpisami z badań dozoru technicznego, dokumentację techniczno-ruchową oraz protokoły konserwacji i napraw z ostatnich lat. Z tych papierów wynika, czy urządzenie ma ważne dopuszczenie do eksploatacji, jakie usterki się powtarzały i czy inspektor dozoru zgłaszał zalecenia, które nie zostały wykonane.
Brak księgi rewizyjnej albo luki w protokołach to sygnał, że historię urządzenia trzeba będzie odtwarzać. Przy zakupie budynku warto wpisać ten koszt do negocjacji ceny. Przy najmie dobrze jest poprosić wynajmującego o uzupełnienie dokumentów przed przekazaniem lokalu albo o zapis w umowie, który określa termin ich dostarczenia.
Wiek sterowania i dostęp do części
Sam rok montażu dźwigu mówi niewiele, bo konstrukcja szybu, prowadnice i kabina mogą pracować długo. O kosztach decyduje głównie aparatura sterowa i napęd. Przed transakcją warto ustalić producenta i typ sterowania, typ falownika oraz napędu drzwi, a następnie sprawdzić u dostawców, czy do tych modeli są dostępne części.
W starszych dźwigach moduły sterowania bywają wycofane z produkcji. Wtedy naprawa zależy od tego, czy na rynku są części używane, regenerowane albo zamienniki. Dostawcy specjalizujący się w branży dźwigowej, którzy prowadzą sprzedaż części do aparatury sterowej starszych dźwigów, potrafią na podstawie zdjęcia tabliczek ocenić, które podzespoły są dostępne, a które trzeba będzie naprawiać. Taka informacja jest dostępna w kilka dni i nie wymaga wizyty w budynku, więc można ją uzyskać jeszcze na etapie rozmów o cenie.
Przed zakupem budynku warto poprosić obecnego konserwatora o wykaz wymienionych części z ostatnich lat i o jego opinię, które podzespoły zbliżają się do końca pracy. To pozwala zaplanować wydatki na windę jeszcze przed podpisaniem umowy, a nie po przejęciu obiektu.
Umowa konserwacji: przejąć czy wypowiedzieć
Konserwator dźwigu ma umowę z dotychczasowym właścicielem. Po zmianie właściciela umowa może przejść na nabywcę albo wygasnąć, zależnie od jej treści. Nowy właściciel powinien ją przeczytać przed transakcją i sprawdzić trzy rzeczy:
- czas przyjazdu do uwięzionych w kabinie i do zwykłej awarii,
- zakres prac w abonamencie i sposób rozliczania części,
- okres wypowiedzenia i obowiązek przekazania dokumentacji.
Firmy, które mają kilka lokalizacji na Mazowszu, często porządkują serwis po przejęciu nowego budynku: wybierają jednego konserwatora dla wszystkich obiektów, żeby mieć jednolite zasady i jedną osobę kontaktową. Przy zmianie konserwatora nowa firma wykonuje zwykle przegląd wstępny, a jego wynik bywa pierwszą pełną oceną stanu dźwigu od wielu lat.
Koszty pierwszych lat po przejęciu
Przy budżetowaniu warto rozdzielić koszty stałe i jednorazowe. Do stałych należą abonament konserwacji, opłaty za badania dozoru technicznego, energia oraz drobne naprawy. Do jednorazowych należą zaległe naprawy wskazane w protokołach i ewentualna modernizacja sterowania, napędu lub drzwi.
| Stan dźwigu | Co zwykle oznacza dla budżetu |
|---|---|
| Sterowanie po modernizacji, pełne protokoły | głównie koszty stałe i drobne naprawy |
| Oryginalne sterowanie, części dostępne | koszty stałe i okresowe wymiany modułów |
| Oryginalne sterowanie, części wycofane | naprawy modułów i decyzja o modernizacji w ciągu kilku lat |
| Brak dokumentacji, niewykonane zalecenia dozoru | koszt odtworzenia dokumentów i pilne prace przed dalszą eksploatacją |
Zestawienie ma charakter orientacyjny. Ten sam stan dźwigu może oznaczać inne kwoty w budynku z jedną windą i w obiekcie, w którym kilka urządzeń tego samego typu dzieli zapas części i jednego konserwatora.
Kogo zaangażować przed podpisaniem umowy
W transakcjach budynków z windą firmy z regionu korzystają zwykle z pomocy kilku osób: zarządcy nieruchomości, niezależnego konserwatora, który obejrzy dźwig i oceni jego stan, oraz dostawcy części, który potwierdzi dostępność podzespołów. Zakres takiej oceny warto ustalić z góry na piśmie, żeby obejmował sterowanie, napęd, drzwi szybowe i kabinowe oraz urządzenia bezpieczeństwa. Wycenę modernizacji albo zestaw części zamiennych do wind i schodów ruchomych można przygotować na podstawie tej oceny i dokumentacji, jeszcze zanim firma przejmie klucze.
Najczęstsze pytania
Czy najemca odpowiada za windę w wynajętym budynku?
Zwykle odpowiada właściciel lub zarządca, a koszty przenosi na najemców w opłatach eksploatacyjnych. Przy najmie całego budynku obowiązki mogą przejść na najemcę, dlatego trzeba to wprost zapisać w umowie.
Czy przed zakupem budynku warto zlecić osobny przegląd dźwigu?
Tak, jeśli dokumentacja jest niepełna albo dźwig ma oryginalne, starsze sterowanie. Ocena niezależnego konserwatora pokazuje stan urządzenia bez udziału serwisu sprzedającego.
Ile trwa modernizacja sterowania windy?
Zależy od zakresu i dostępności podzespołów. Termin podaje wykonawca po oględzinach, a firma powinna uwzględnić okres wyłączenia windy w planie przeprowadzki.
